打房租客卻最傷？南韓政府調高房屋稅，專家憂租金押金將全面飆漲

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遭遇高溫熱浪襲擊的南韓首爾市區。（美聯社）

「如果我的房產持有稅，每年要繳納高達5000萬韓元（約新台幣114萬元），我到底該收多少租金才划算？」

當南韓李在明政府在8月3日公布最新稅制改革草案後，不少在首爾擁有房屋的屋主，開始在房地產論壇上發出提問，間接反應出當前韓國當地眾多房東的心聲與疑慮。

該名提問屋主表示，自己在首爾瑞草區擁有一戶、市值約50億韓元（約新台幣1.14億元）的公寓，假如計畫將其出租，在新稅制底下每一年可能需要繳納，高達5000萬韓元的房產持有稅。在他看來，這等同每個月要被政府「充公」400萬韓元（約新台幣9.1萬元），而租金勢必得超過這個金額，才能算做自己的收入。

「房東真的有可能獨自承擔全部稅負，不轉嫁給租客嗎？」

這番言論，實際反應新稅制公布後，市場日益加劇的擔憂：政府對多屋族及非自住屋主的重稅，最終恐將大幅轉嫁至租客身上。

這種稅負轉嫁現象，在首爾江南一帶已出現端倪。根據韓國政府實價登錄資料庫顯示，瑞草區指標豪宅「Acro River Park」一戶150平方公尺（約45.4坪）的公寓，最新租金已自原先的8億韓元（約新台幣1818.7萬元）押金加上月租720萬韓元（約新台幣16.4萬元），大幅上漲至10億韓元（約新台幣2273萬元）押金搭配月租880萬韓元（約新台幣20.1萬元）。雖然李在明政府不斷強調，稅制改革是為了將更多房屋釋出到「真正有購屋需求」的民眾手中，但租金與押金的飆升卻適得其反，反倒使潛在購屋族，因居住成本劇增而更難累積頭期款。韓國建設政策研究院研究員李恩亨（音譯）分析認為，月租型產品對稅負變動尤為敏感，隨著月租型式在韓國愈發普遍，房東試圖向租客轉嫁新增稅負的機率極高，最終轉嫁幅度也將取決於當時的市場供需狀況。

這種衝擊，同樣延伸至韓國本土特有的「全租」（Jeonse，即租客繳納巨額一次性押金免付月租）市場。李恩亨指出，自文在寅政府以來，針對多屋族的管制不斷加大，如今首爾首都圈許多大型社區，出現數十戶掛牌出售，卻沒有任何一戶掛出全租的招租公告，呈現極端失衡現象。當這種全租供給極度匱乏，但實際需求仍不少之際，就給予房東更多提升押金的空間。

房產專家警告，政府將所有「非自住」的房屋，一律視為投機炒作，後果就是重創租屋市場的供給源頭。面對沉重的稅負，部分房東可能認定出租不再划算，轉而選擇賣房變現或收回自住，這將使優質區域的租屋供給進一步萎縮。

根據大數據統計，首爾市公寓掛出出售數量，從8月3日的6萬0409戶增至6萬2516戶，其中特別以富人聚集的江南區增加幅度最為明顯，顯示部分屋主已開始決定出售離場。

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