養兒防老變「養房防老」！以房養老10年衝破1.1萬件　656億房產變退休金

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M傳媒房產中心／綜合報導

台灣房價高漲，對年輕人而言是一道愈來愈高的購屋門檻，但對已經持有房產的高齡屋主來說，房子卻正在變成另一種「退休金提款機」。

金管會銀行局最新統計顯示，截至2026年6月底，國內銀行承作「商業型不動產逆向抵押貸款」，也就是俗稱的「以房養老」，累計核貸已達11,011件、656億元。回頭看2016年底，當時僅有1,241件、63.75億元，10年間累計件數成長至約8.9倍，核貸額度更擴大至超過10倍。

高房價正在形成一個鮮明的世代對比：年輕人擔心房子買不起，部分高齡屋主則開始思考，與其坐擁千萬元房產卻現金不足，不如把房屋價值轉化成每月生活費。

銀行業自2015年開始辦理商業型不動產逆向抵押貸款。簡單來說，就是高齡屋主把自有不動產設定抵押給銀行，銀行依房屋鑑價、借款人年齡、貸款期間及授信條件核定額度，再依契約按月撥款給借款人，讓「有房、現金流不足」的退休族可以把不動產轉成生活所需資金。

金管會銀行局歷年統計顯示，以房養老規模一路擴大：

上述數字全部採金管會銀行局同一統計口徑。

從數據可以看出，這項原本相對冷門的退休金融商品，已逐漸進入萬件規模。

真正明顯的轉折出現在2025年。

2024年底，全台以房養老累計8,981件、509億元；到了2025年底，一口氣增加至10,340件、605億元，相當於單年度新增1,359件、96億元，新增件數與新增核貸金額雙雙創下2015年開辦以來新高。

金管會分析，業務成長可能與房地產價值增加、銀行加強推廣，以及年長者對資產活化接受度提高有關。

換句話說，過去十多年房價大漲，雖然讓首購族愈追愈辛苦，卻也讓另一群早年已經買房的家庭累積大量住宅資產。

問題是，房子市價可能有1,500萬元、2,000萬元，但退休後每個月能使用的現金未必跟著增加。

「房子很有錢，人卻沒有現金」，正是以房養老要處理的退休難題。

進入2026年後，熱度仍未明顯降溫。

今年3月底累計核貸10,663件、628億元，到6月底再升至11,011件、656億元。以2025年底為基準，今年上半年約新增671件、51億元以上。金管會官方累計表的核貸額以億元四捨五入呈現；市場報導依較精確資料計算，上半年新增核貸額約51.5億元。

光是第二季就新增348件、約28億元，件數與金額均高於第一季；若後續承作動能延續，2026全年新增核貸金額甚至有機會首次挑戰百億元。不過，目前只完成半年，全年是否創新高仍須等待後續統計。

以房養老快速成長，背後其實映照出台灣房市很特殊的財富結構。

同一間房子，對不同世代代表的是完全不同的事情。

對準備買房的年輕家庭而言，高房價意味著更高自備款、更高房貸以及20、30年的還款壓力；但對30、40年前已經完成購屋、甚至沒有房貸的退休族而言，房價上漲反而累積出一筆龐大的不動產財富。

尤其雙北、桃園、新竹、台中等都會區，許多早年取得住宅的屋主，當初可能只用數百萬元買房，如今市值可能已經翻數倍。

這些帳面財富若不賣房，平常並不能直接拿來買菜、付醫療費或支付長照費用；透過逆向抵押，才有機會把「不能吃的房子」慢慢轉成可以使用的現金流。

2025年市場承作情況也透露出區域差異。華南銀行受訪時指出，其2025年較2024年新增的以房養老件數與額度，以北北基表現最多；金管會則將房產價值增加列為整體業務成長的可能原因之一。

另一個有意思的變化，是核貸規模正在擴大。

2016年底累計1,241件、63.75億元，平均每件累計核貸額度約514萬元；到了2026年6月底，11,011件對應656億元，若以累計平均計算，已接近每件596萬元。

如果只看近年的新增量，變化更加明顯。

2024年新增約1,143件、65億元，平均每件新增核貸額度約569萬元；2025年新增1,359件、96億元，平均約706萬元。2026年前半年新增671件、約51億元以上，平均也已經高於過去多數年度。

不過，這些只是以新增核貸額除以新增件數的統計平均，並不代表申辦人一次拿到數百萬元現金。以房養老通常依契約逐月撥款，實際條件仍要視房屋鑑價、年齡、貸款成數、期間及利率而定。

以房養老剛開始時主要由公股銀行推動，但目前市場已明顯擴大。

截至2024年底已有16家銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款，當時累計承作8,981件、509億元；到了2026年，以房養老市場仍維持16家銀行承作。

銀行加入愈多，產品也逐漸從單純的政策型高齡金融概念，轉變成真正的退休資產配置工具。

但以房養老並非「政府發退休金」，本質上仍然是貸款。

房屋會設定抵押權，撥款期間會產生利息，最終仍有貸款本息需要清償。因此申辦前除了比較每月能領多少，也必須確認利率、貸款年限、利息計算方式、提前清償規定，以及契約到期後房屋與債務如何處理。

以房養老突破萬件，另一個不能忽略的背景是家庭結構改變。

過去華人社會普遍把房屋視為要留給下一代的資產，「有土斯有財」之外，還有濃厚的傳承觀念。因此即使退休後現金不足，不少長輩仍寧願縮減生活支出，也不願意把住宅抵押出去。

但隨著少子化、未婚與獨居人口增加，加上醫療、長照與安養支出上升，「一定要把完整房子留給下一代」的觀念正在慢慢改變。

公共電視訪問民眾時，就同時呈現兩種典型態度：有人認為未來醫療或安養院支出增加，可以考慮利用以房養老；也有人擔心最終房屋處理及留給下一代的資產受到影響，因此仍有所保留。

這也解釋了為什麼以房養老開辦十年後雖然突破1萬件，與台灣龐大的自有住宅高齡人口相比，仍不是主流選擇。

從2016年的1,241件、63.75億元，一路走到2026年6月底的11,011件、656億元，以房養老十年間大幅成長，不只是金融商品成功與否的問題，更像是一面鏡子，照出台灣房地產與世代財富累積的結果。

房價漲得愈高，沒有房子的年輕人需要準備更多自備款、承擔更高房貸；但已經持有房屋數十年的高齡屋主，住宅價值增加，也意味著可以被轉換成更大的退休金融資產。

同樣一波房價上漲，一邊製造「買不起」，另一邊卻創造「養得起」。

2025年以房養老單年新增1,359件、96億元雙創新高，2026年上半年又增加671件、超過51億元，顯示「養兒防老」之外，「養一間房來防老」正在成為部分台灣家庭新的退休選項。

只是房子能不能真的養老，最後看的仍不是帳面房價有多漂亮，而是房屋所在地、銀行鑑價、貸款條件，以及退休者究竟需要多少穩定現金流。

當台灣同時面對高房價、少子化與人口高齡化，以房養老從原本的小眾金融商品一路突破656億元，背後真正改變的，或許不是銀行的貸款數字，而是台灣人對「房子到底應該留給下一代，還是先拿來照顧自己」的資產觀念。

資料來源：金融監督管理委員會銀行局「銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款情形」、金管會、中央社及公開媒體資料。