百萬豪宅腰斬剩50萬！地上權宅價格兩樣情　高雄這案反漲近7成

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【M傳媒／綜合報導】

地上權住宅一定便宜、買了就一路跌，實價數據呈現的結果更加分化。

台北信義計畫區「Taipei Garden台北花園」，2014年拆算車位後每坪最高曾衝上101.4萬元，2026年4月最新成交拆算後只剩約50.18萬元，較高點幾乎腰斬；反觀高雄「R5新世界」，近一年成交均價已來到22.98萬元，比歷年平均13.78萬元高出約67%。

一南一北兩個案例，也讓地上權宅的價格差異更加明顯。

「台北花園」位於信義計畫區松勇路，地段幾乎就是台北豪宅一級戰區。

2026年4月，一戶4樓住宅以6,300萬元成交，建物總面積約131.94坪，若拆算車位，住宅單價約50.18萬元。

對比2014年社區高點每坪101.4萬元，12年間少了約51萬元，跌幅約50%。

最大差別就在剩餘年限。

台北花園採50年地上權，期限至2050年4月，目前只剩不到24年。當周邊所有權中古豪宅每坪普遍站上百萬元，台北花園價格已只剩附近豪宅的一部分。

若單純將6,300萬元攤在剩餘24年，每年約262.5萬元。不過這項算法比較接近「剩餘使用期間成本」，房價實際走勢仍會受到景氣、地租、利率與剩餘年限共同影響。

地上權宅到了高雄，卻出現另一種走勢。

鳳山「R5新世界」早期市場價格約落在13至18萬元，目前近一年成交均價已達22.98萬元，歷史平均則約13.78萬元。

若以近一年均價與歷史平均相比，漲幅約67%。

這類70年期地上權住宅剩餘時間仍長，加上近年高雄整體房價往上走，也讓地上權宅跟著區域行情墊高。

同樣情況也出現在其他高雄地上權社區。

「國揚時代／微笑時代」累積約901筆實價交易，近一年均價約22.47萬元，歷年平均17.74萬元。

「永信韻綠」近一年均價約22.34萬元，歷年平均約15.5萬元。

這些大型社區交易量相對充足，也逐漸形成較完整的二手市場。對地上權住宅而言，轉售時有沒有買方、有沒有成交量，重要性往往不低於帳面價格。

新一代地上權住宅目前同樣出現價格上升。

台中東區「春福安波」歷年平均約27.42萬元，最高成交已達32.63萬元。

台南平實重劃區「清景麟夢公園」近一年均價約40.83萬元，歷史最高42.37萬元，相較初期約31至34萬元的成交水準，價格已有明顯提升。

這類新案剩餘地上權年期長，加上重劃區新屋價格同步墊高，短期仍可跟著區域房市走勢。

最新／近一年價格

2026年4月約50.18萬／坪

近一年22.98萬／坪

國揚時代／微笑時代

近一年22.47萬／坪

近一年22.34萬／坪

近一年40.83萬／坪

目前市場上的地上權住宅，大致已經分成兩種世界。

早期50年地上權住宅逐漸進入剩餘20多年階段，價格開始對年限高度敏感；2010年代後大量出現的70年地上權產品，剩餘期間仍長，現階段價格更容易跟著區域房價上升。

今年市場又出現新一波地上權住宅供給，部分建商直接以周邊所有權住宅約7至7.5折切入市場，希望用較低總價吸引買方。

地上權宅的真正價格差距，也逐漸從「有沒有土地所有權」進一步變成剩幾年、每年地租多少、銀行願意貸多少、二手市場好不好賣。

台北花園從每坪百萬元回到50萬元左右，反映剩餘年限開始進入敏感區；高雄R5與部分新案價格仍往上，則顯示剩餘時間夠長、區域行情夠強，地上權住宅同樣可能出現增值。