央行連凍利率 房市微鬆綁「3把尺」牽動建商降價空間

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中央銀行第3季理監事會議決議利率與存準率連凍，並放寬第二屋貸款成數至七成與解除購地限期動工，防範交屋流動性休克。高力國際黃舒衛指出，住宅市場將由總價負擔、首購需求與去化速度這「3把尺」重新定價。

中央銀行今日召開第3季理監事聯席會議，維持政策利率與存款準備率不變，同時調整不動產信用管制，將第二屋貸款成數從六成放寬至七成，並明確解除建商購地貸款限期動工興建的管制。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示：「這次政策調整反映房市風險結構正在改變。房市現在最大的壓力，已從價格漲跌轉向交屋、去化與建商現金流、財務風險。」

近年新屋供給量從疫情期間約12萬棟增加至接近18萬棟，大量新屋陸續進入交屋期。黃舒衛分析，建築投資與景氣週期存在時間差，當供給高峰撞上信用管制，建商現金流便成關鍵變數。雖然新增供給具有產業聚落與公共建設帶動的區位需求，但建設到位仍有時間差，交屋順利與否不僅牽動建商營運，也涉及銀行授信資產的安全邊際。

黃舒衛認為，放寬第二屋貸款成數有助疏通自住市場交屋出口；解除購地貸款動工期限，則是考量購地貸款成數已低，加上投資環境與法規趨嚴使建商囤地成本過高，適度微調可增加流通性並避免誤殺。黃舒衛補充指出，包含新青安排除在銀行法72-2條、延長換屋協處，以及不動產貸款集中度交由各銀行自主管理，皆顯示央行逐漸放鬆信用資源投放。交易量可望逐步回穩，但價格仍在激烈分化與重新定錨，總價負擔、首購需求與產品去化速度將成為建商定價的三把尺，市場最終仍須靠價格讓利完成出清。

住宅市場等待重新定價，商用不動產則面臨收益率重新定錨。黃舒衛表示，依現行規範，壽險業不動產投資收益率門檻明年1月1日起將由2.72%升至2.895%，使商用不動產迎來再平衡，2.895%甚至3%加碼已成為新價格尺標。黃舒衛強調，未來數季商辦新增供給仍大，在空置率、租金與免租期承壓下，資產價格必須重新對應收益要求，商辦價格與租金都將面臨重新校準。

若未來定存利率再上調，壽險業收益率門檻可能突破3%。黃舒衛總結：「收益率門檻往上走，資金配置就會跟著換軌，這也將加速商用不動產從單純資產交易，走向產業營運與長期現金流管理。」屆時資金可能從傳統商辦轉向重大公共建設、促參、長照醫療、產業園區及海外收益型資產。央行此次「利率連凍、管制微調」替房市爭取軟著陸窗口，後續住宅市場關鍵在交屋與去化，商用市場關鍵則在收益率與現金流。

（封面示意圖/東森新聞）

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