老化加速2》大坪數住宅流動凍結 陷入4重困境

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〔記者徐義平／台北報導〕10年來全國人口總數減少約24.07萬人，但64歲以下的人口數卻流失高達180.77萬人，反觀65歲以上人口數則增加約156.7萬人，顯示頭重腳輕的人口金字塔型態已相當明顯。隨著台灣加速老化，未來大坪數住宅流動性凍結，受衝擊最大的，像是郊區透天、偏遠重劃區、老公寓、大坪數住宅等，尤其在限貸管制下，將更陷入「賣不掉、租不出、住不了、修不起」的四重困境。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，扶老比持續走高意味著青壯族群分擔高齡族群養老帶來的社會與經濟負擔加重，當政策維持或加碼老人福利時，會分食掉更多的政府資源。最顯而易見的問題，往往展現在健保、勞保上；倘若未來扶老比持續走升，勞健保改革將是不得不面對的事，而承擔更多費用、享受最少福利者往往是青壯族群。

根據內政部戶政司發布，2025年全國人口數約2329.91萬人，對比2016年的2353.98萬人，減少約24.07萬人，但同一個時間點，64歲以下人口數從2016年的2043.37萬人，減少至2025年的1862.60萬人，10年減少人數達180.77萬人；反觀65歲以上人口數則從2016年的310.61萬人，增加至2025年的467.32萬人，10年增加156.7萬人。尤其扶幼比10年減少1.35，而扶老比則10年加重11.35。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台灣進入超高齡的人口年代，老年人數量快速增加，也帶來許多條件與結構的改變，與不動產相關就是繼承與資產的世代轉移，政府公布的人口預測也可發現，這種趨勢難以逆轉且有加劇的跡象。

房產業者認為，少壯流失老增長的趨勢下，最直接衝擊就是勞動力人口銳減，工資勢必上漲，緊接著就是居住需求的改變，進而演化成的目前新案「小宅化」的現況。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，人口金字塔呈現倒三角形，直接瓦解過去幾千年房市依賴人口紅利、通貨膨脹的價量成長原動力。在剛需總量萎縮之際，如果公共資源、企業投資不到位，翻身機會低，空屋比、棄屋比高的現象很難避免。

因此，可進一步推斷，大坪數住宅流動性凍結、對電梯小宅及銀髮宅偏好的雙向趨勢都會逐漸被放大。受衝擊最大的，像是郊區透天、偏遠重劃區、老公寓、大坪數住宅等，尤其在限貸管制下，將更陷入「賣不掉、租不出、住不了、修不起」的四重困境，成為未來的家庭財務「負」資產。

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