青安3.0 七都掌握小、遠、舊策略

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行政院拍板青安3.0新制，除延長利息補貼期間、提高婚育家庭貸款額度外，也首度納入年齡、所得及房屋總價等資格限制，民眾如何利用優惠房貸買到高CP值居所，專家表示，由於新制有總價限制，民眾可善用實價登錄了解市場現況，以房價較高的七都來說，要掌握「小、遠、舊」策略，至於雲林、嘉義等七都以外地區，只要符合申貸條件，2000萬以下的房子，給消費者很大的選擇空間。

新增資格限制 須未滿50歲

行政院公布的青安3.0新制，最大的變革之一，是新增資格限制，包括申貸人須未滿50歲，且申貸年齡加計貸款年限不得超過80年；個人年所得不得超過200萬元；購屋總價則依區域設有上限，台北市最高3500萬元、新北市及新竹縣市2500萬元，其餘縣市則為2000萬元。此外，新婚家庭最高可貸1200萬元，育有未成年子女家庭最高可貸1500萬元，進一步減輕婚育家庭的購屋負擔。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，與青安2.0剛推出時相比，目前市場資金環境已明顯不同，一般房貸地板利率已由當時約2.06％升至約2.5％，但青安3.0除延長補貼期間外，整體補貼力道仍相當充足。以1000萬元房貸估算，相較一般房貸，6年下來可省下不少利息，對首購族而言是一筆相當可觀的節省。

依財政部試算，一般申貸戶購買總價1000萬元房子，可省下22.5萬利息，若是總價天花板拉高至1500萬元的育兒家庭，省更多，補貼的利息高達33.75萬元。

既有青安貸款戶 也可適用

曾敬德指出，青安3.0另一項優勢，在於青安1.0、2.0既有貸款戶也可適用新制度，受惠族群比過去更多，不再像早期版本受到補貼期限限制，因此整體制度比過去更完整、更具延續性。

不過，補貼雖然提高，民眾購屋仍須回歸自身負擔能力。曾敬德建議，首購族找房時，可先依照政府訂定的總價上限設定預算，再利用實價登錄系統搜尋符合條件的物件。他表示，民眾可直接在實價登錄系統設定總價區間，例如台北市3500萬元、新北市2500萬元，再觀察有哪些行政區、哪些產品符合需求，「先設定自己能負擔的總價，再從符合預算的物件中挑選，是最有效率的方式。」

兼顧地段總價 可選中古屋

若預算有限，又希望順利取得自住房，曾敬德提出「小、遠、舊」三字購屋原則。若想留在蛋黃區，可接受坪數較小的產品；若希望空間大一些，則可考慮距離市中心較遠的新興重劃區；若希望兼顧地段與總價，則可選擇屋齡較高的中古屋，都是首購族提高購屋成功率的方法。

以台北市為例，3500萬元雖然難以購買大坪數新屋，但部分市中心仍可找到小坪數產品；若移往新北市，選擇就明顯增加，包括淡水、林口、三峽等區域，都有機會找到屋況較新、坪數較大的住宅。尤其淡水近年人口持續移入，交易量居新北市前段班，在2500萬元預算內仍有不少選擇。

相較之下，新竹雖然同樣適用2500萬元上限，但曾敬德認為挑戰相對較高。主因新竹市、竹北等主要交易區房屋屋齡普遍較新，加上科技產業支撐房價，市場以三房含車位產品為主，總價普遍偏高，因此首購族若想符合青安3.0總價限制，可選擇的物件相對有限。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，對雙北、新竹等七都而言，總價門檻尚有其意義，但在雲林等非都會區，2000萬元已可買到條件相當不錯的住宅，甚至接近豪宅等級，七都之外多數地區其實「很好買」，因此總價上限能發揮多少篩選效果，仍有討論空間。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，青安3.0一般申請者的額度和寬限期都比照2.0版，對於今年正在進行購屋計畫的首購族而言算鬆了一口氣，無須趕時間購屋搶貸2.0版本，且新版本甚至對婚育申貸者端出更友善的貸款方案，可望吸引更多適婚青年購屋，也讓市場除了兩房小宅外，25坪以上的「正家庭房型」物件，市場性可望提升。

徐佳馨認為，青安3.0雖延續利息補助，但申請範圍較前兩版明顯限縮，除新增未滿50歲、個人年所得200萬元及房屋總價上限等條件，並採一生限用一次及資料勾稽，實際受惠人數恐不如過去。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，青安3.0上路後，預估市場交易重心可望進一步聚焦於符合政策門檻的中古屋與中低總價產品，高總價住宅則呈現個案表現，考驗產品的競爭力。

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