中國房市新政推動擺脫預售模式 分析：對開發商形同雙面刃

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（中央社台北1日電）中國近日發布房市新政，要求預售屋竣工後，購房者的頭期款及房貸才向開發商發放。分析認為，這對開發商形同雙面刃，一方面延長開發商資金回籠的時間，造成短期資金陣痛，但長遠可刺激銷售，穩定房價。

中國央行及住建部等多個部門於8月27日至28日分別推出3份有關房市新政的文件，聚焦住房銷售制度、房地產信貸體系、個人住房貸款等。

文件中提到，預售屋仍可以繼續賣，但必須等到房屋單體主體結構封頂後才能進行預售，購房者的頭期款及房貸也須先存入監管帳戶，在項目竣工驗收後才能撥給開發商。而以往項目竣工前開發商便拿到錢。

香港南華早報8月31日報導，一名不願具名的私營開發商表示，此舉會大幅延長開發商資金回籠的時間，對開發商的現金流造成壓力。

報導引述中國國家統計局的數據顯示，今年1至7月，開發商到位資金總額為人民幣4.57兆元（約新台幣21兆5000億元）。其中，定金、預收款項與房貸合共2.04兆元，占資金總額44.6%，比例超過開發商自籌資金所占的36.1%。

有分析師認為，開發商資金回籠時間較以往長，手上的現金縮減，長遠新房供應會減少；加上新政策中提到，個人住房貸款最長期限由30年延長至40年，新房價格將穩定下來，特別是一線及二線城市。

該分析師又表示，新政策會對開發商造成短期的資金陣痛，之後市場將由槓桿率低且融資管道穩健的大型中央及地方國資開發商主導。槓桿率低的小型開發商也可繼續生存，但一些中型而進取的私營開發商則可能會被淘汰。

一名國有銀行房貸業務部消息人士表示，監管機構與銀行曾商討過新政策，監管機構明白新政策會對開發商帶來負面影響，但相較之下，可以確保購房者預購的房屋不會變成爛尾樓，從而提振購房者的信心。

陸媒每日經濟新聞8月31日報導，新政策另一個重點，是新出讓土地優先以現房（新成屋）銷售。廣東省房地產行業協會會長王韶表示，傳統房企高度依賴預售及資金快速回籠，以實現現金流動，項目從拿地到預售回款通常只有6到12個月。

王韶表示，在現房銷售模式下，房企需要先全額墊資，完成工程竣工備案後才能大規模銷售，資金回籠周期拉長到2至3年，這對開發商的自有資金儲備和持續融資能力形成很高的門檻。

王韶表示，短期看，房地產行業將經歷投資收縮、格局分化的調整陣痛；但中長期看，行業將徹底回歸居住及實體開發的本質。（編輯：陳鎧妤/廖文綺）1150901